不動産投資

不動産投資におけるマンション物件の選択と管理のポイント解説

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不動産投資を目的としてマンションを購入する場合、どのような条件のマンションを購入するのかによって、利益の差や管理のしやすさなどの状況が違うものになってきます。

購入するマンションの立地条件・部屋の広さや間取り・管理の状態など、人が生活するうえで必要になってくる利便性をどの程度兼ね揃えているのかが重要なポイントです。

不動産投資は特に取り扱う金額が高額なためリスクが高く、投資対象となるマンションなどの徹底した調査や分析が大切になってきます。

特に最近、一棟ものには手が届かないサラリーマンや主婦などの個人投資家に人気がある区分マンションについて、不動産投資を行う際の特長をおさえておくことは、今後の不動産投資活動に有利となってくるのではないでしょうか。

マンション購入の前に調べておくべきこととは?

まず、該当のマンションを実際に見に行く前にしておくべきこととして、修繕積立金の残高・全体の戸数・部屋の面積などを確認しておくべきです。

修繕積立金の残高が少ないと、積立金収入と支出のバランスがあまり良くないと言えます。将来的な資金繰りに疑問を持たざるをえません。

全体の戸数が少なすぎるという場合も、修繕積立金に影響が出ることが考えられます。大規模修繕などの必要性が生じた場合に、各部屋の個別負担が大きなものになってしまう恐れがあるからです。

部屋の面積も、一人暮らしで居室部分が6畳を切るようであれば、かなり住みづらいと言えるでしょう。ファミリー向けの場合、面積50㎡以上が購入の基準となります。

50㎡を境に、住宅ローン控除や登録免許税の軽減措置・住宅資金贈与の特例などが適用されるかどうかが変わってくるからです。

マンション現地見学の際に見ておくべきポイント

主なポイントは、騒音や日当たり・臭気など感覚での判断を要する部分です。一棟ものと違い、区分マンションは駅に近い立地に建てられていることが多く、感覚的に難しい状況がよくあります。

例えば、マンションの周辺が高い建物の密集地域であったりすると、南からの日当たりも悪くなってしまうでしょう。また、人や車・電車の往来も多いと、騒音の問題が発生してしまいます。

もう1つ欠かすことのできないチェックポイントが入居率。周りの部屋がほとんど空き部屋なのに、自分が所有する部屋には入居者が入り続けるとは考えにくいからです。

管理体制についても、現地を見たときに管理がうまく行われていないと感じれば、今後も管理体制の整備は期待できないと考えたほうがいいでしょう。

管理体制を整えるには、管理組合の理事になり管理体制改善の議題を提案・総会の賛成過半数を得る、というような面倒な手順が必要になります。それならはじめから管理体制の整っているマンションを選ぶべきです。

まとめ

不動産投資の目的でマンションを所有する場合、最終的に出口戦略が立てやすく売りやすい物件であることが最も重要な目安となります。

一人暮らし向け・ファミリー向けいずれの場合においても、できるだけ購入時や購入後に面倒なことが発生しないような物件を選ぶことを念頭に、投資対象の選別と分析を行うようにしましょう。



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