不動産投資

あなたの不動産はまっすぐ整った形をしている?相続税が軽くなる不整形地に注目しよう!

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ひと口に不動産といっても、その形はさまざまです。

基本的に、形が整っていない土地は利用価値が低くなるので、同じ面積であったとしても、その分だけ評価額が低く扱われることになります。

評価額が低くなるということは、一般的に考えればマイナスです。しかし、相続税のことを考えれば、大きく節税することも可能となるので、あらかじめしっかり評価額を見定めておく必要があるわけです。

ここでは、その定義と評価方法について、詳しく見ていくことにしましょう。

 

どのような形をしていると不整形地と見なされるのか?

まず、一般的な整形地というのは、いわゆる正方形や長方形のように、まっすぐ整った土地のことをいいます。

しかし、実際には区画が斜めになって、台形になっていたり、あるいは三角形になっている土地も少なくありません。それ以外にも、土地の一部だけが出っ張っていたり、逆に引っ込んでいたりする土地もあるでしょう。

また、道路に面している部分が路地のように狭くなっていて、ちょうど旗のついた竿のようなL字形になっている「旗竿地」などと呼ばれる土地もあります。
このような旗竿地では、道路に面した部分が幅2m以上なければ建物を建て替えることもできないため、とりわけ低い評価額となってしまいます。

ただし、正方形や長方形でなければ、かならず相続税が減額されるというわけではありません。

減価されるかどうかを判断するには、まずこのように歪んだ形の土地の間口に合わせて、それを完全に覆うことのできる正方形、あるいは長方形の整形地を想定してみます。
この想定整形地のうち、本来の土地からあまった部分のことを「陰地(かげち)」といいます。

相続税における不整形地というのは、この陰地割合が10%以上になっている土地のことをいいます。

 

不整形地の評価額を計算する方法

不整形地の評価は、上の例で見たように、想定整形地を当てはめて陰地割合を求める方法が一般的です。

たとえば、不整形地の面積が250平方メートルとします。それを覆う想定整形地が400平方メートルであったとすると、(400-250)÷450×100でおよそ33.3%が陰地割合となります。

この陰地割合によって、どれくらいの補正率になるか示されているのが、不整形地補正率表です。

出典:nta.go.jp

不整形地補正率表では、土地の種類により、まず「高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、中小工場地区」か「普通住宅地区」のどちらに該当するかを見ます。
さらに、面積ごとにA、B、Cと地積区分が分けられているので、当てはまる区分で陰地割合と照らし合わせます。

補正率は最小で0.99から最大で0.60まであります。相続税評価額は、これに通常の評価額をかけて算出するので、最大で4割も減額されるということになるわけです。

また、旗竿地のように道路に面している間口が狭い場合には、間口狭小補正率表から地区区分と間口距離を照らしあわせて、さらに補正率をかけることができます。

いずれの表も、国税庁の公式サイトに掲載されているので、計算をするさい確かめてみてください。

また、これ以外にも不整形地を評価するには、土地を長方形や正方形にブロック分けして計算したり、近似整形地を想定して比較したりする方法もあります。

 

不整形地を見すごさないようにチェックしよう

不整形地のなかには、ぱっと見ただけで分かりやすいものもありますが、一見整形地のように見えて、じつは歪んでいるというものも少なくありません。
正確に測量図を描いてはじめて、陰地割合が10%以上だと判明することもあります。

もし、不動産が不整形地であるにもかかわらず、そのまま申告してしまうと、大きく損をしてしまうことになります。相続のさいには、かならず資料などをよく確認してから行うようにしましょう。

また、売買を行う場合にも、土地と土地の境目が分かりづらく、隣接地の所有者ともめてしまうというケースもよくあることです。

このように、不整形地というのは相続のさいにはけっこう重要なポイントとなるので、心当たりのある方は、あらかじめ土地家屋調査士などに相談して、しっかり測量してもらうことをおすすめします。



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