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不動産を売却したときの「確定申告」で損をしないために知っておくべきこと

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前年の収入額や控除額を申告し、その内容に見合った税金を納付または過払い税金の還付を受けることを「確定申告」と言います。

サラリーマンは、給料という形で一定額の収入を会社から得ていますので、確定申告を自分でおこなう必要はなく「年末調整」だけで済みます。

自営業など事業により収入が一定でない場合は、1年間(1月1日〜12月31日)の収入が確定した後、翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をする必要があるのです。

不動産売却で得た場合の「譲渡益」は所得と判断されます。税法上では譲渡所得と言う区分になり、他の所得とは違った方法で税額を計算し確定申告を行う必要があります。

不動産売却時の確定申告の必要性については、「居住用」であるかどうかでの違いはありません。どちらにしても不動産の売買をすれば登記情報が税務署に届きます。税務署が売買を把握しても申告せずにいると、通知が送られてくるので注意が必要です。

不動産売却の確定申告に必要な譲渡所得や税額の計算

マンションや一戸建てなどの不動産を売却したときの「譲渡所得」に課される税金についは、事業所得や給与所得といった通常の所得と別の方法で計算しなければなりません。分けた形での課税となりますので、「分離課税」といいます。

税額の計算に必要なのが譲渡所得の算出です。基本的に、譲渡した金額から取得費と譲渡費用を合わせたものを差し引くことで計算できます。ただし取得費は、所有している期間の減価償却費相当額を差し引かなければいけません。

これら税額の計算は、所有年数や売却した不動産がマイホームだったのかどうかで計算方法が違います。譲渡所得は所有の期間により、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分類されるのです。

長期譲渡所得は譲渡をおこなった年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が5年を超えるものであり、短期譲渡所得は譲渡をおこなった年の1月1日時点で、所有期間が5年以下のものを言います。長期譲渡所得は税率が低いため有利です。

また、売却するマンションや一戸建てなどが「居住用財産」だった場合、所有期間が10年を超えているなどの一定要件を満たすことができれば、「軽減税率」の特例を受けることができます。マイホーム売却時の3,000万円特別控除と併用することも可能です。

売却時に譲渡損失が出た場合の確定申告ポイント

不動産売却は、必ず利益が出るとは限りません。市場の状況や各自の事情により「譲渡損失」が発生する場合があります。もし損失が出てしまったとしても、確定申告はおこなっておくべきだと言えます。

なぜならマイホームの譲渡は、他の所得との「損益通算」を行うことができるからです(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)。

損益通算は、不動産売却によって生じた譲渡損失の金額を、事業所得や給与所得など他の所得から差し引く形で計算します。

もし譲渡損が消化できなかった場合は、3年に渡り繰り返して損益通算を行うことができます。これらの方法により大幅な所得税減税が可能となりますので、ぜひ申告をおこなうようにしましょう。

まとめ

確定申告は必要なことですが、サラリーマンなど忙しい人にとっては税務署への行き来する時間さえもつくるのが難しいかもしれません。

そのような人は、申告書や届出書・記入方法を示した「確定申告の手引き」などを国税庁からオンラインでダウンロードすることをおすすめします。オンラインで作成した申告書は信書便として送付することも可能です。

また、申告手続きについては「e-Tax」というオンラインサービスもあります。書面での申告よりも早く済ますことができるほか、税金の還付手続きも早くおこなうことができます。時間帯も24時間受け付けなのでとても便利です。

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