売却・査定

不動産売却時、固定資産税の費用負担を少しだけでも軽くするには?

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固定資産税とは、土地や建物などの固定資産を所有している人に市町村が課す税金のことを言います。

特徴は、固定資産税に関し地方自治体が税額を計算して納税通知書を送るという「賦課課税制度」という形式をとっている点です。

固定資産税は、対象となる固定資産の評価をおこなったうえ、その価格から課税標準額を算定し一定の税率をかけて計算します。

税率は一律1.4%となっていますが、それぞれの市町村の判断で、財政上、特に必要があるとされたときには、一律の値を上回る税率を課す場合もあるようです。

固定資産税は不動産の売買価格に比べるとそこまで大きな金額ではありませんが、税率の違いにより大きな負担となることがあることに注意しておかなくてはいけません。

売買契約により持ち主が変わった場合の固定資産税、納税義務者は?

土地や建物の売買をおこなった際、年度の途中に契約を結ぶことがほとんどだと思います。12月31日に契約をおこなおうと考える人は珍しいのではないでしょうか。

基本的に固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日の時点で該当の土地や建物の所有者であることが登記簿に記載されている人になります。

例えば、売主と買主が不動産の売買契約を2月に取り交わしたとしても、その前の1月1日の時点で所有権を有していた売主に固定資産税の納付書が届きます。

ただし、年度の途中に売買契約を取り交わし所有権を移転したにも関わらず固定資産税を元の売主が全額納めなければいけないという形は、どうしても不平不満が生まれやすいものです。

一般的には日割り計算での清算が固定資産税支払いの慣習

土地や建物の売買をおこなう場合、固定資産税の納税については一般的に「日割計算のうえ売主と買主が公平に税金を負担する」というのが慣習になっているようです。

不動産業界においては、売主と買主による話し合いで同意のうえ固定資産税を負担し合うことを特に「固定資産税の清算」と呼んでいます。

ただしこのような慣習は、法律による厳格な定めがあるわけではありません。あくまでも売主と買主の話し合いで同意した内容をもとに、負担額を決めるというスタンスです。

場合によっては日割計算ではなく、固定資産税の全額を売主または買主どちらかが負担する、という形も少なくはありません。

もし年度の早いうちに売却する予定で話を進めるのであれば、固定資産税の金額も買主に負担してもらうつもりで売却代金を設定している、という内容で交渉してみるのも1つの方法と言えます。

まとめ

1つ注意しておかなければいけないのが、もし買主が固定資産税を負担するという内容で決着した場合です。その場合、買主にとっては法律上税金を支払ったことにはなりません。

法律的には、あくまでも固定資産税を支払ったのは、その年度中の1月1日に不動産を所有していた売主という扱いになりますので、買主が実際に負担しても不動産取引の一部と判断されます。

当然、税制控除など特別措置が適用されたとしても、その内容は買主には適用されないことになるのです。

税金に関することはとても複雑で重要な内容が多くなりますので、売買契約における固定資産税の負担に関することなどは口約束などで済ませず、売買契約書などに正式に記述しておくことをおすすめします。

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