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損をしないための「不動産譲渡所得税」基礎知識まとめ

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不動産を購入するとき、状況によりさまざまな経費がかかってくることは予測できることでしょう。それとは逆に、不動産を売却するときにかかってくる経費については、ほとんど知らないことが多いのではないでしょうか。

売却時の経費として主なものには、代表的なものとして仲介手数料と各種税金があります。仲介手数料は媒介契約の締結時に分かることですが、税金は不動産についての諸条件によって内容が違ってきます。

必要なときに税務署に相談すればいい」と感じるかもしれませんが、実際は譲渡するタイミングによって税額が変化したりすることがあるので、売却する前にある程度の税金知識は調べて知っておく必要があります。

税金に関する知識や経験がまったくない状態だと、後で大損してしまう可能性も否定できませんので、ある程度の基礎情報は入手しておきましょう。

不動産を売って利益が出れば譲渡所得税がかかる

不動産を売却して利益が出た場合その利益のことを譲渡所得と言い、所得税(国税)が課せられることになります。この譲渡所得に課せられる税金は、一般的な事業所得や給与所得とは分離して計算することになりますので、分離課税とも呼ばれます。

譲渡所得を算出するには、まず売却する不動産の取得費に売却費用を加算し、その合計額を譲渡価格から差し引く方法を用います。なお売却不動産の取得費については、所有期間中に正しく減価償却処理がなされていなければいけません

また、特に譲渡する不動産が居住用である場合、つまりマイホームということであれば、計算される譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができます。最終的に譲渡所得から特別控除額を差し引いて求められた金額が、課税対象となる譲渡所得になるのです。

譲渡所得に課せられる所得税の税率については、売却時における土地・建物の所有期間によって異なってきます。

譲渡所得税を計算する際に注意しておくべき不動産の所有期間について

不動産譲渡に関する譲渡所得税は、譲渡する土地・建物の所有期間によって5年以上なら「長期譲渡所得」・5年以下なら「短期譲渡所得」に分類され税率も大きく異なってきます。

長期譲渡所得の方が税率も低くなるのですが、この「5年以上」という所有期間を導き出すための計算方法が独特なところに注意が必要なのです。

譲渡所得の計算をおこなうための不動産の所有期間は、不動産の購入日から譲渡した日までの期間ということにはなりません。譲渡した年の1月1日までがその期間に該当します。

例えば平成20年5月に購入した不動産を平成25年の6月に売却したとすると、平成25年の1月1日は購入から4年と計算されるため所有期間は4年と判断され、5年以上の長期譲渡所得と認められることにならないのです。

この場合は、平成26年1月1日の時点でようやく5年以上の長期譲渡所得と判断されます。購入してから1月1日を何回経過したかということを見たほうが、計算しやすいかもしれません。

この計算方法を勘違いしてしまうと、場合によっては無駄に高い税金を収めることになります。不動産を売却する予定の方は、所有期間について慎重に確認しておいたほうがいいでしょう。

まとめ

不動産譲渡における所得税は、今回紹介したようにシンプルな計算方法で済ませられるケースばかりではありません。

物件の種類や面積・築年数などの要因からも影響されることがあり、「所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例」や「特定の居住用財産を売却した場合の買い替えの特例」・「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」など各々の条件により、さらに有利になる特例や軽減措置もあります。

個々の事例について、自身の状況と比較してみたいときには税務署や税理士など専門家に相談すると確実です。

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