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男は黙ってマンション一棟買い でもメリットとデメリットは知っておけ

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不動産投資でマンションを購入する場合、2通りの投資の仕方があります。

1つはマンションごと買い取る「一棟買い」、もう1つはマンションの部屋一つを買い取る「区分マンション買い」です。

自分で住むためだけなら、区分マンションで良いのですが、投資を目的とするならマンション一棟購入しなくては利益が出ないようです。

マンション一棟を買いあげて、順調に入居者が入るならば、もう働かなくてもいいくらいの十分な利益が上がることもあります。

男ならマンションを一棟買いあげるのは長年の夢かもしれません。
しかしはそれなりのリスクも潜んでいますので、マンション一棟買いのメリットとデメリットを冷静に見ていきましょう。
 

マンション一棟買い-いくら必要か?

マンションを全て買い上げるのにはどれくらいの費用が必要なのでしょうか?もちろん必要な費用は、どんな場所でどの程度の規模のマンションを購入するかによってまったく違います。

目安ですが、少なくとマンション一棟買いとなると土地代が6000万、建物代が4000万で1億円は必要だと思っておいたほうが良いでしょう。
ですがマンション購入の場合、利益が上がるので銀行の融資が見込めます。
全資金の30%に当たる3000万円ほどの自己資金があれば、7000万円は銀行が融資してくれます。
 

マンション一棟買いのメリット

一棟買いにはメリットがたくさんあるゆえに人気があります。幾つかあげていきましょう。
 

安定した収入が見込める

 
購入したマンションに20戸あるとします。しかしかならず20戸全てが埋まらないと利益が上がらないというわけではありません。

表面利回り20%なら15戸しか入らず、5戸が空き家だったとしても、表面利回りは15%ということになります。

銀行の利子4%前後を返済しても十分にやっていけるかもしれません。分譲マンションを区分買いしたときは、その部屋が空き家になれば収入は0になるでしょう。

しかしマンション一棟買いをした場合は幾つか空家が出たとしても、マンション全体で見るとある程度まとまった収入が見込めるので、安定した経営がしやすいというわけです。

銀行は融資に応じてくれる

 
マンションの一棟買いは、銀行としては上記のように定期的に収入が見込めるゆえに返済のめどが立つので、融資しやすい物件です。
自己資金はあまりなくても資金面は銀行がほとんど用意してくれるので、心配要りません。

経営が自由自在

 
一棟マンションのオーナーは収入を上げるために、部屋の家賃を上げるのも自由、入居率を上げるために家賃を下げるのも自由。
マンションをいま流行の形にリフォームしてより魅力的なマンションに改装し、家賃を上げるということも可能です。

土地が手に入る

 
区分マンションでは入らないものそれは土地の権利です。万が一地震でマンションが崩壊しても、何十年も経ってマンションを取り壊すことになったとしても、土地という資産は残ります。
銀行の利子を払い終われば、自分の資産として土地が残るので更なる資産運用ができるでしょう。

 

一棟買いのデメリット

デメリットを知ってこそ、一棟買いを成功させることができるというものです。

一棟買いは規模も大きい分、当然リスクも大きくなります。ですがそのリスクもある程度予想できるものですので、大きな心配入りません。
ではデメリットを見ていきましょう。
 

管理修繕費がかかる

エレベーターの定期点検費、掃除代、水道タンクや水道管の修繕費、塗装代など、マンション経営は大きなお金が飛んでいきます。

といっても全てを見越した上で管理修繕費用として立て替えておけばいいだけです。目安ですが上記の1億円規模のマンションを購入したとすると、1年当たりの管理修繕費用として100万円ほど見込んでおくと良いでしょう。

毎月の家賃収入の5%ほどを修繕積立金としてプールしておけば、どんな大きな修繕費用もまかなえるといわれています。
 

固定資産税がかかる

大きな土地にマンションが建っている場合、かなり大きな固定資産税が必要となります。目安ですが1億円ほどのマンションなら50万以上の税金を毎年支払わなくてはいけません。

これを計算に入れないと、税金を払えずにマンション経営ができなくなります。
つまり管理修繕費と合わせて年間150万円消えていくのです。
 

思わぬ問題が起こる

いろんな住居人がマンションに入ります。金銭面で負担とならなくても、騒音問題が生じたり、共用スペースに物を置かれたりと、マンション管理は何かと時間と労力が取られます。

 

一棟買いは資産運用の証し

一棟買いはメリットだけでなくいろんなデメリットが伴いますが、それも含めてもやりがいのある投資方法でしょう。
やはり不動産投資をやると決めたら一棟買いで大きな資産運用をしたいものです。

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