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不動産投資はいくらからできる? こんな条件が整ったらほんの小額の自己資金でできちゃう

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「不動産投資を始めたい」と思う場合、いくらの自己資金があったらできると思いますか?銀行などでお金を借りて行なうために、あまり自己資金を必要としないというのが答えです。

ある特殊なケースの場合はまったく自己資金がなくても、不動産投資ができることさえあります。

今回は不動産投資のためにいくらほど自己資金があればどんな不動産投資ができるのかみていきましょう。
 

一般的に必要な自己資金

不動産投資をする一般的な方法は、土地と建物を購入してその家賃収入から利益を得るというものです。

通常購入資金は自分が一部用意して、残りは銀行で借りることによってまかなわれます。

では銀行はいくらの自己資金があれば融資を行なってくれますか?基本は購入に掛かる総額の1~3割と言われています。

大手の銀行はかならず3割の自己資金が用意できないと融資しないとしているようです。

つまり土地と建物を合わせて1億円のアパートを購入、もしくは建設しようというのであれば、3000万円の自己資金を用意しておかないと銀行は融資に応じてくれないということになります。自己資金はかならず3割必要ですが、大手銀行でお金を借りるメリットは金利が低く抑えられることです。

一般的な銀行金利は4.5%ほどですが、自己資金3割が用意できて、ローンを組む本人が年収も安定して返済能力があり、十分採算が見込めると判断されるなら、わずか金利は1%台で貸し出してくれる場合も少なくありません。
 

なぜ自己資金を用意しないといけない?

実は銀行からすると1億円の物件の購入融資をする場合、7000万円貸し出すよりも、1億円全て貸し出すほうが多く利子がもらえるはずです。

しかし銀行はほぼ必ずといっていいほど自己資金を要求します。自己資金がないというと相手にさえしてくれません。

なぜでしょうか?それはバブル時代の教訓があるからです。

バブル期は自己資金なしでも、銀行は次から次に融資を行なっていました。バブルで地価が高騰していたので、十分に採算が取れたのです。しかしバブルがはじけた後は、建物土地の価値が暴落し、返済が一気に滞りました。

自己資金なしで建てられたものは、オーナー本人もそもそも借りて建てただけのアパートマンションなので返済意思を示さないというケースが多発したのです。

それ以降銀行は、自己資金、つまりオーナー本人もリスクの伴う融資が必要だと感じるようになりました。
特に初めて不動産投資をしようという場合は、アパートマンション経営も慣れていないのと判断され、必ず自己資金が求められるでしょう。
 

小額の自己資金(もしくは自己資金なし)でも可能な場合

ですが自己資金3割というのは、融資の目安であって、決まりなのではありません。十分に採算が取れる掘り出し物件を見つけてくれば、小額の自己資金もしくは自己資金なしでも融資に応じるケースもあります。

例えば1億円の資産価値がある土地付きアパートなのですが、大家は相続等の特別な事情で早く売りたいと思って7500万円まで値を下げるというケースがあるかもしれません。

このような物件は飛ぶように売れます。

本来資産価値1億円のうち3000万円を自己資金として用意しないといけないところですが、すでに7500万まで値が落ちているので、銀行は「では500万だけ自己資金が用意していただければすぐに融資します」というケースもあります。

もし7000万以下まで値が落ちているなら、自己資金なしの融資(フルローン)を引き出せるケースもあるでしょう。

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