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不動産鑑定とは一体何? 知ってると得する使い方

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不動産の価値ってどうやって決められると思いますか?これが非常にあいまいなのです。
まったく同じリンゴでも、あるところでは100円で、同じものがデパートだと1000円で売られていることもあります。

同じように不動産というのも、ある人にとっては100万円の価値にしかないように感じますが、ある人にとっては1000万円を出してでも手に入れたいということもあるかもしれません。
不動産売買も、人の目によって不動産価値の感じ方が違うので、不動産の実際の価値を見極めるのは大変です。そこで必要なのが不動産鑑定です。
 

不動産屋が行なう売り出し価格とは違う

ある物件を売りたいと不動産屋にいくと、不動産屋は、立地場所や築年数を考慮し「この家ならいくらで売り出すのが相場でしょう」と判断します。

家の持ち主の希望も考慮し売り出し価格を決定します。これは不動産鑑定ですか?いいえ。これは不動産屋の単なる見積もりに過ぎません。

じつは同じ物件を他の不動産屋に見積もってもらうと100万円以上の差が出ることもあります。
これは不動産投資のために物件を購入するときにも言えることで、ほとんど同じ立地条件でほとんど同じような物件がまったく違う値段で売り出されていることがあるので注意が必要です。

なぜ値段に開きが出るのでしょうか? 知らない人も多いのですが、不動産の価値を定めるのは不動産屋、つまり宅地建物取引士の仕事ではないからです。宅地建物取引士は国家試験ですが、許されている業務は不動産の貸し借りや売買です。

不動産の鑑定は本業ではありません。つまり不動産屋の玄関などで売り出されている販売価格は、悪い言い方ですが、信憑性の薄い、あいまいな価格に過ぎないのです。

本来の価値より高いときもありますし、安いときもあります。不動産投資をする上で、投資しようと思っている物件の本当の価値を知っておくのは重要です。

それを行なうのは誰ですか?不動産鑑定士です。
 

不動産鑑定士とは?

宅地建物取引士と同じく、不動産鑑定士も国家資格です。
不動産の価値を鑑定するのが主な業務です。とても取得が難しい資格で、宅地建物取引士の合格率が15%なのに対し、不動産鑑定士は2~3%という難関です。

個人や会社の依頼の元に不動産鑑定をすることもあれば、国の依頼の元に路線価を決めるのも不動産鑑定士の仕事となります。

どのように鑑定結果は決められるのか

土地の鑑定に関しては、国によって定められている路線価図が基礎となります。加えてその場所の収益性と今後の発展の見込みなどが評価に影響することになります。

建物の鑑定に関しては、その建物をそのまま使用することによってどれほどの「収益」が見込めるか、その建物を建てるのに、どんな材料を使ってどんな建築方法で建設されているのかといった「建物に掛かったコスト」も考慮されます。

最後に考慮されるのが、同じような場所で同じような建物はいくらと評価されているのかという「市場価値」です。これらが総合的に判断され、土地と建物の全体的な評価が下されます。
 

不動産鑑定の流れと費用

不動産鑑定士の事務所に赴き、ある物件を不動産鑑定したほうがいいのかという相談は無料です。
不動産投資という目的なら、その物件の将来性を含めた価値を知るのに不動産鑑定の価値は高いでしょう。

不動産鑑定を依頼することになると、まず何の鑑定をどの程度まで依頼するかを選ぶことになります。
単に投資をしようとしている場所の土地や家賃価格の水準調査をしたいのでしょうか?それならば、路線価図などを元に比較的簡単に行なってくれますので、費用は3万円ほどで済みます。
しかし特定の土地や建物の鑑定してほしいとなると、土地の鑑定、建物の鑑定それぞれに10万円の費用が掛かります。

これは「不動産価格調査報告書」という形で渡され、単に自分が鑑定価格を知りたいというときに役立ちます。ただし税務署や銀行に提出する書類として鑑定結果がほしいという場合は正式な「不動産鑑定評価書」を用意してもらうことになります。

この不動産鑑定評価書は土地、建物それぞれに15万円の費用がかかります。不動産価格調査報告書も不動産鑑定評価書も内容は同じなので、投資を目的とするなら、不動産価格調査報告書で十分でしょう。
 

正式な不動産鑑定もやはり目安に過ぎない

不動産鑑定士による結果は不動産屋の見積もりよりも性格ですし、土地と建物の価値を公的に示すものですが、将来結局のところその価値がどうなるかは誰も分かりません。
やはり不動産投資の上では目安にしかならないのは否めないのです。

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