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不動産投資を始める まずはこれだけの頭金を準備しよう

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不動産投資を始めて資産運用するのは今の時代に適した財テクです。

しかし不動産投資をするのにどれほどの頭金(運用資金)を用意していたらよいと思いますか?銀行からの融資を受けて不動産投資を始めたい方のために、銀行はどれくらいの頭金を用意したらお金を貸してくれるのか見て生きたいと思います。

さらに銀行は、どんな人に融資をしたいと思うのかも見ていきます。
不動産融資に準備周到な人には、頭金なしで融資を行なうという例もあるようです。どのようなケースなのでしょうか?順次見ていきましょう。

 

不動産投資までの流れ

 
不動産投資をするには2つのことが必要です。
1つ目は投資に値する「物件を見つける」こと、もう1つは、その投資をするための「資金を用意」することです。

もちろん全額自己資金だけで投資できると良いのですが、不動産の購入となると何千万や何億というお金が必要になるので、銀行に資金を用意してもらうことになります。

銀行から融資された資金を元に、不動産物件を購入し、家賃収入もしくは価値が上昇した後の売却利益で、銀行から融資された資金を利子をつけて返済します。

家賃収入から銀行への返済額を差し引いたものが、そのまま毎月の収入となりますし、銀行の利子を払い終われば、その物件は自分の資産となります。しかし銀行が恐れていることがあります。

それは多額の融資をしたのに返してくれないことです。
いわゆる貸し倒れとならないために、銀行は購入者本人がある程度の頭金を準備することを要求します。
 

不動産融資なぜ頭金が必要か

 
日本のバブル時代は、不動産投資において頭金なしの融資(フルローン)が頻繁に行なわれていました。
フルローンが受けられるため、その時期は計画性の少ない不動産投資が頻発していました。しかしバブルも崩壊し、銀行融資によって購入したものの採算が取れない不動産物件がたくさん出てきて、銀行側は資金が回収できないという事態が頻発したのです。

この時期から、「不動産投資を行なう本人にも資金の一部を出させて責任感を持ってもらう必要がある」と銀行は考えるようになりました。

そのほうが投資家も本当に採算のある優良物件にのみ投資するようになりますし、そうであれば銀行も融資した分取り戻せる採算が大きいからです。
 

不動産融資の際どれだけの頭金が必要?

不動産融資の際に銀行側は、原則1~3割の頭金があれば融資に応じることになっています。大手の銀行の場合は3割が一般的です。
つまり1億円の物件を購入しようという場合は、3000万円の頭金を準備できないといけないということになります。

ですが今の時代でも頭金がなくても融資に応じてくれるケースもあるのです。どんなケースでは頭金なしのフルローンに銀行が応じてくれるのでしょうか?
 

頭金なしフルローンが認められるケース

銀行側が「この物件なら確実に資金回収が見込める」と確信する場合は、フルローンが現在でも受けられるケースがあります。
といっても通常物件では難しく、購入予定者がかなりお値打ちな物件を見つけてきて、なおかつその物件の家賃収入などを計算した上で十分な利益が見込める場合でしょう。例を挙げましょう。

本来の資産評価価格が1億円のアパートがあったとします。早く売らなくてはいけない等の大家さんの特別な事情があって7000万円で売り出されており、空家率もほとんどない物件でした。
本来は3割の3000万円を自己資金で用意しなくてはいけないところですが、その分すでに安く販売されています。よって7000万円のフルローンが通るというわけです。

もちろん不測の事態に備え、投資をする相手が不動産収入以外に定期的な収入があるサラリーマンであることが求められます。
 

不動産投資はスピードが重要

お買い得な物件は、いろいろな投資家が狙っています。重要なのはスピードです。頭金の準備と銀行融資の取り付けでどれだけ早くお金を用意できるかが明暗を分けることになるでしょう。

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