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ズバリ!税金対策をしたい方必見。東京スター銀行の住宅ローン

   

住宅ローンはどれも同じ?違うと言える2つの理由

住宅ローンもいろいろあるので、どの銀行の住宅ローンを選んだらいいか迷ってしまうでしょう。正直言って、まったく似たような住宅ローンばかりです。金利も同じ、保証もほぼ同じ、返済の方法も同じなのです。

ならばどれも同じだと思って適当に選んでもいいでしょうか?

いいえ。同じように見える住宅ローンでも、大きな違いが生じるからです。住宅ローンを注意深く選ぶ必要がある理由を2つ挙げましょう。

1つ目は住宅ローンというのは借入額の大きなローンです。ですから「小さな違いが大きな違いとなる」のです。金利がわずか?0.1%違うとどれほどの違いになるか考えてみてください。3000万円の借入額だとします。A社とB社にわずか0.1%の金利の違いがあると、毎年の金利に3万円の違いがあることを意味します。決して小さくない額でしょう。その違いが毎月毎年積み重なっていくと返済までに大きな違いを生みます。「金利の違い」は分かりやすい違いです。

もう1つの住宅ローンを注意深く選んだほうばいい理由は、「税金の違い」です。これは見落とされがちな要素なのですが、どういう住宅ローンを選ぶかによって、税金対策ができるかどうかが決まります。住宅ローンを組んでいると、大きな税金上の優遇が受けられます。これは特に所得の多い、しっかり税金対策しないと、市県民税や、保険料や、年金などがとっても高くなってしまう人にとって大きな要素です。

住宅ローンを組んでいると、最初の10年は住宅ローンの残高の1%が所得税から控除されます。これは大きな控除です。2000万円の住宅ローン残高なら毎年20万もの控除が受けられることを意味するからです。税金対策の観点から言えば、住宅ローンの残高が多く残る状態を維持するとうまみが多いでしょう。

でも通常住宅ローンの残高が多いとその分、掛かる利子が多くなるというものなのです。ところが、住宅ローン残高は多くなっても、実質支払う利子を低く抑えることができるという住宅ローンがあるのです。それこそが、東京スター銀行の住宅ローンです。では他の銀行の住宅ローンとは大きく一線を画している東京スター銀行の住宅ローンを見ていきましょう。

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東京スター銀行の住宅ローン ここが違う!

東京スター銀行ってどんな会社?

住宅ローンを展開している東京スター銀行は、2001年に東京の地方銀行であった東京相和銀行の営業破綻に伴って、設立された銀行です。東京スター銀行の住宅ローンは、2003年に起きた「りそなショック」に伴って、りそなから総合住宅ローンを買収することによって実現しました。

東京スター銀行は順調に住宅ローンを運営してましたが、2007年にアドバンテッジパートナーズという大手ファンドによって買収され、東京スター銀行としては上場廃止になっています。さらに2013年には台湾の中国信託商業銀行が東京スター銀行の株式を買収し、現在は東京スター銀行という名前は維持しながらも、外資系の銀行として経営がなされているという状況です。

東京スター銀行の営業上の特徴としては、独自の銀行ATMを持たず、他行のATMを利用するのですが、その際手数料が一切要らないというのが特徴です。

東京スター銀行 住宅ローンの特徴をざっくり見てみよう

東京スター銀行の住宅ローンの最大の特徴は、日本で預金連動型住宅ローンというもので、ローン残高がたくさんあっても、預金もたくさんあるなら、預金分の住宅ローンの残高は無利息になるというものです。これは東京スター銀行が特許も取っている住宅ローンの方法であり、他行がまねしたくてもできません。収入がたくさんあり、預金を銀行にたくさん預けたいが、同時に住宅ローンの税優遇措置も受けたいという贅沢な願いを可能にしたローンです。

この預金連動型は開始からしばらく、ローン残高を上回る預金があれば完全に金利が0になるというもので、画期的な住宅ローンは高い人気を集めました。しかし金利が完全に0になるのは問題があったらしく2014年4月にいったん受付中止となりました。預金連動は残しながらも商品性を改めて2016年にもう一度再開し、現在も人気の住宅ローンのひとつとなっています。

東京スター銀行 住宅ローンの詳細 特徴とプランを徹底解析

東京スター銀行のスターローンは特許も取得しているほど、他行と比べてかなり特徴のある住宅ローンです。大きな違いは4つあるでしょう。

  • 預金連動型住宅ローン
  • 入院保障
  • 休暇保障
  • 諸費用負担

一つ一つを紹介していきたいと思います。

最大の特徴 預金連動型住宅ローン

東京スター銀行の最大の人気ポイントは、預金連動型住宅ローンであるということです。簡単に言うと「東京スター銀行に預金残高がある分は、住宅ローンの残高の金利を0%にしましょう」という制度です。初めにも簡単に述べたように当初は住宅ローン残高を預金残高が上回っている場合は、住宅ローンの金利が完全に0%だったのですが、現在は調整されて、住宅ローン残高の70%までは控除できることになっています。

このすごさが分かるように、例をあげて見ましょう。

例:ローンの残高が2000万円(金利が1%と仮定)
<預金0のときの1年の金利>
2000万(住宅ローン残高)×1%(金利) = 20万円

<預金が1400万円あるときの1年の金利>
{2000万(住宅ローン残高)-1400万(預金残高)}×1%(金利) = 6万円

変動しますが、東京スター銀行の金利は平均して1%前後です。正直言ってこの金利は他行よりも高いものです。しかしこの預金連動ができるので、実質の金利は他行よりもグッと抑えることができるのです。収入がたくさんあって、銀行にたくさんのお金を預金できる人には、メリットがある住宅ローンというわけです。

でもある人はこう考えるかもしれません。

「預金できるようなお金があるなら、繰上返済してしまえばいいのに」

確かにその通りで、預金連動された状態と、繰上返済してしまった状態の金利は同じです。しかし預金連動には2つのメリットがあります。

1つは「税金上の優遇」でローンの残高がたくさんある状態だと、税金優遇が受けらえます。最初に述べた所得税の1%控除があります。住宅ローン控除は不動産売買を活発化させるために国も重視している制度で、もしも所得税から控除しきれないならば、住民税からも控除してもらえます。つまり住宅ローンの残高の1%は確実に受けられる税金優遇制度なのです。

もう1つの預金連動を活用するメリットは、「連動されている預金は自由に引き出すことができる」という点です。もしも繰上返済で返済してしまうと、その金はもう支払先のものなので自由に使えませんが、預金連動型で預金されているお金は、イザというときに、自分のために使うことができます。税金対策のみならず、家庭の状況に合わせて臨機応変に資金運用をしたい人にも向いている住宅ローンと言えるでしょう。

入院保障

後で論じるメンテナンスパック1,2に加入した場合ですが、東京スター銀行の住宅ローンを利用すると「入院保障」が受けられます。入院保障で受けられるサービスは2通りあり、1つ目は「入院費用保険金」です。

住宅ローンの返済期間中に病気や事故で、入院することになったら、その時点で入院費用保険金が10万円支払われます。入院当初の費用をまかなう助けになることでしょう。

2つ目の受けられるサービスが重要で、「住宅ローンの返済免除」がなされます。入院期間中は入院保障保険から当月の返済分が支払われます。一回の入院で最大6ヶ月間住宅ローンの代替返済を行なってくれて、通算最大36ヶ月代替返済が受けられます。

返済休暇

住宅ローン返済期間中、特別お金が必要な期間が生じるかもしれません。そういう時は家計の負担を減らすために「返済休暇」を申請できます。返済休暇期間中は、住宅ローンの元金の返済を1円にまで減らすことができます。返済休暇の方法は簡単でインターネット上で、いつからいつまで返済休暇期間にしたいと申請するだけです。返済休暇期間は利息分だけを返済すればいいだけなので、毎月の支出はかなり軽減するでしょう。

ただし返済遅延が生じたときに後から返済休暇を申請することはできませんし、返済開始から2年経って初めてこのサービスを利用できます。返済休暇は保険期間全体を通じ最長36ヶ月間まで利用できます。

諸費用負担

東京スター銀行の住宅ローンは諸費用の負担の点でも他行と一線を画します。他行では何か手続きをするたびに手数料が掛かりますが、東京スター銀行ではまったく掛からないか、かなり軽減されます。

例えば繰上返済費用です。東京スター銀行なら一部繰上返済も、全額繰上返済さえも、手数料がすべて無料で行なえます。他行で全額返済すると手数料として100万円以上かかるようになっている場合も少なくありません。金利で経営を立てている銀行としては、全額返済をしてもらっては、利益が確保できないので、諸費用を高く設定していることが多いのですが、東京スター銀行は良心的でしょう。

「固定金利の選択手数料」も違います。一定期間は固定金利とし、その期間が終わると変動金利になる固定金利の選択手数料も他行では必要なのですが、東京スター銀行は無料です。

最後に上げるのが「事務手数料」です。他行では住宅ローン手続きの事務手数料として、最低でも20万強、多いときは200万ほど取られてしまうのですが、東京スター銀行では10万8000円ととてもリーズナブルな設定になっているのも魅力的です。

東京スター銀行 住宅ローンの最大デメリット 金利の高さ

ここまで見てきた東京スター銀行の特典の数々なのですが、それらの特典を用意できるのには理由があります。それは金利が他行よりも高めになっているのです。東京スター銀行の金利がいくらに設定されているのか見ていきましょう。

金利の種類

東京スター銀行住宅ローンには大きく分けて4つの金利タイプがあります。1つ目は「変動金利型」2~4つ目は固定金利型3年/5年/10年です。どんなものなのか見ていきます。まずは表をご覧ください。

金利タイプ 固定期間 基準金利(年率) 引き下げ後の借入金利
変動金利型 6ヵ月 2.35% 1.25%
固定金利型 3年 2.80% 1.05%
5年 2.85% 1.10%
10年 2.95% 1.65%

2017年4月時点

基準金利というのは東京スター銀行のスターワン口座を設けていない人の金利設定で、住宅ローンを利用する一ヶ月前までに口座を作りさえすれば、引下げ後の借入金利が適用されます。

ですがこの引下げ後の借入金利が他行と比較するとちょっと高めなのです。ネット銀行なら0.5%前後で、一般の大手銀行なら0.8%前後です。しかし東京スター銀行は変動金利型、固定金利型いずれをとっても金利が少し高めなのです。最初にも論じたようにわずか0.1%の金利の違いが1年で何万円の違いを生むことを考えると、小さな問題ではないでしょう。

しかしこれにはからくりがあるのです。東京スター銀行の最大の特徴でもある預金連動があるので、金利は最大30%にまで縮小できます。ですからトータルの金利は低くなるのです。下記の例をご覧ください。

例:ネット銀行 3000万円のローン残高 変動金利0.5%
 3000万×0.5% =15万円(1年あたりの金利)

例:東京スター銀行 3000万円のローン残高(2100万円以上の預金)変動金利1.25%
 (3000万-2100万円)×1.25% =11万2500円(1年あたりの金利)

上記のようにもしも預金残高がたくさんあれば、実質の金利も低く抑えることができるのです。では預金残高さえあれば東京スター銀行は最も金利が安くなるのでしょうか?そうではありません。東京スター銀行にはメンテナンスパックの加入が必要だからです。

メンテナンスパックってなに?

預金残高さえあれば、かなり実質の金利が抑えられる東京スター銀行の住宅ローンではあるのですが、ちょっとくせものの制度があります。それが上記の金利以外に掛かるメンテナンスパックの費用です。ローン残高100万円当たり毎月250~585円の費用が掛かります。決して安くはありません。

メンテナンスパック1 メンテナンスパック2 メンテナンスパック3
ローン残高100万円あたり費用 420円 585円 250円
固定金利の選択 無料 無料 無料
一部繰上返済・全額繰上返済 無料 無料 無料
入院時の補償(入院保険) あり あり あり
返済休暇 利用可能 利用可能 利用可能
死亡・高度障害時の保障 あり あり なし
ガンと診断された場合の保障 なし あり なし

先ほどローン残高の70%以上の預金残高があれば、実質の金利はネット銀行よりも安くなると書きましたが、最後の落とし穴がこのメンテナンスパックの費用です。これをプラスすると70%以上の預金残高があっても、ネット銀行の金利よりも若干高くなってしまいます。

つまり、東京スター銀行の住宅ローンを利用する大きなメリットは、最大限住宅ローン控除が受けられるという点だけになってしまいます。しかし預金残高さえあれば、大手銀行の住宅ローンよりかはかなり金利を抑えることができるのは確かです。

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東京スター銀行 住宅ローンの審査の流れ

東京スター銀行の住宅ローンを利用したいという場合どのような流れで申し込みとなるのでしょうか?東京スター銀行は実店舗を構えているので、細かい点を相談しながら住宅ローンの申し込みができます。金利だけは安いネット銀行にはない長所でしょう。ではさっそく東京スター銀行住宅ローンを申し込みの流れを見ていきます。

まずは自分で借入条件の確認

申し込む前にまずは自分で借入条件を確認しましょう。東京スター銀行の利用条件は5つあります。もしも下記の条件を満たしていないなら、確実に審査に通らないので、申し込むのをあきらめることになります。

  • 日本国籍、または外国人で永住権を持っている
  • 20~65歳で完済時の年齢が75歳以下
  • 正社員として1年、もしくは自営業・契約社員・派遣社員として2年以上の勤務を公的書類で証明できる
  • 前年の年収が300万以上、もしくは同居家族との合併収入が400万円以上ある
  • 東京スター銀行の本支店に2時間以内で来店できる

これらの条件を満たせないなら申し込みをあきらめることになります。借入条件の細かい点の確認や、その他各種相談をいろいろしたいのであれば、無料の個別相談会に申し込みができます。

スターワン住宅ローン個別相談会窓口 0120-17-9671(予約必要)

条件を満たしているなら、次にどうしますか?東京スター銀行ファイナンシャルラウンジに出向きます。

申し込みと借入条件の確認

住宅ローン申し込みのために東京スター銀行ファイナンシャルラウンジへ必要書類を用意して出向きましょう。申し込みに必要な書類は下記の3点です。 

  • 本人確認書類 運転免許証など
  • 収入確認書類 源泉徴収票や納税証明書など
  • 物件確認書類 売買契約書など

これらのものを提出すると仮審査が始まります。仮審査は申し込み書に書かれた内容と提出書類に基づいて審査されます。

仮審査と申し込み

仮審査では何が審査されるのでしょうか?本人の書いた内容と基本書類に書かれた内容だけに基づいて、機械的な審査が行なわれます。さらに信用情報機関に申込者本人のデータの照合が行なわれます。過去の借入記録や返済の記録などが調査され、お金の貸し出しをしても問題ない人かが審査されるわけです。

東京スター銀行の審査は、メガバンクの審査基準と比べるとかなり低いようです。そもそもメガバンクでは職種に厳しいのですが、東京スターローン安定収入さえあれば、職種に関わりなく、派遣社員などでも審査に通ってしまいます。およそ1週間程度で、審査結果を受け取れるでしょう。

本申し込みと本審査

仮審査を通過すると、住宅ローン契約の本申込書の作成となります。仮審査のときに提出した書類に加えて、銀行側に依頼された書類を提出すると本審査が始まります。

本審査では何が審査されるのですか?それは人の手によって申し込み書に書かれていることが本当かどうか、本当に仕事をしているかなどの確認で申込者や保証人の在籍確認が行われるでしょう。

住宅ローンの契約

本審査も通過すると住宅ローンの契約となります。本人に加え関係者全員が来店する必要があります。つまり連帯保証人となる人、家族と合算収入で申し込むなら収入のある家族も住宅ローンの契約に立ち会う必要があります。

契約の際に住宅ローンの返済方法や返済日が確認されます。さらに、担保はつけるのかつけないのか、もしも毎月の返済に遅れてしまったときの遅延損害金はいくらになるのかなどの詳細な点が確認されます。このようにして正式な住宅ローン契約書が作成され完了です。

初めて住宅ローンを組む ここがポイント

 

住宅購入の資金計画はこう立てる

まずは「毎月の返済額の資金計画の立て方」です。毎月の返済額を設定する上で、生活費と住宅ローン返済費用のバランスを保つことが重要です。

資金計画の基本的な考え方として毎月の収入のうち、何割を住宅ローンの返済に当てることができるかを知っておくことでしょう。目安は3割です。つまり30万円の月収があるならば、毎月の返済額は9万円以下になるのが理想的です。50万円の月収がある人は15万円まで毎月の返済額を設定もよいということになります。

もしも返済額の設定を月収の2割程度に抑えておけるなら、住宅ローンで生活が圧迫しているという感覚なく返済でき、多少のお金が必要な事態にも対応できるでしょう。

全体借入額の計画はこう立てる

続いて全体でいくら借りるのかという点です。一般的な住宅ローンであれば、現貯金が総借入額の2割あるかどうかが基準になります。もしも500万円の貯金があるなら、その500万円を住宅ローンの頭金として支払えるからです。つまり、残り2500万円の物件購入ができ、2000万円の住宅ローンを組めるという計算になります。

ですがこれは他行の住宅ローンを組むときの考え方で、東京スター銀行を利用するときには別の考えで全体の借入額を決める必要があります。

東京スター銀行で住宅ローンで組む時の注意点

もしも東京スター銀行の住宅ローンを利用しようと思っているのであれば、一般的な住宅ローンの考え方では、金利が高めなので損をしてしまいます。東京スター銀行の住宅ローンを利用する最大メリットは、預金連動の活用です。ですから全体借入額を決める目安は、「借入額とほぼ同じ額の貯金があるか」どうかとなります。

「住宅ローンで借りたい額と同じくらいの貯金があるなら住宅ローンを組まなくて、直接購入すればいいじゃないか」という意見もあるでしょう。しかしそれでは住宅ローン控除が受けられません。住宅ローン控除も受けられ、なおかつ預金連動で、ローン残高の3割しか金利を支払わなくていいときにのみ、東京スター銀行のメリットが生まれるのです。

ですから、もし3000万円の貯金があるなら頭金と借入額を合わせて3000万円のローンを組むのが理想的ということになります。税優遇をあわせると、一括払いで購入するより確実に得になるでしょう。

東京スター銀行住宅ローンと他社との比較

東京スター銀行住宅ローンは、他社の住宅ローンとは明らかに一線を画する特徴のある住宅ローンです。まとめとしてどんな違いがあるのか見ていきましょう。

東京スター銀行 三菱東京UFJ銀行 楽天銀行
変動金利 1.25% 0.63% 0.51%
保証料 不要 必要 不要
預金連動 あり なし なし
入院保険 自動付帯 自動付帯 任意加入
返済休暇 あり なし なし
団体信用保険 個人加入 自動付帯 任意加入
事務手数料 借入額に関わりなく
10万8000円
借入額100万円あたり20,610円 借入額に関わりなく
32万4000円

表を見ると明らかですが東京スター銀行は確かに金利が高めです。預金連動を利用しないとメリットは極めて少ないでしょう。もう1つの特徴は事務手数料が極端に安いという点です。他の項目に関しては各銀行一長一短でしょう。

東京スター銀行住宅ローンを利用した人の口コミ評価

実際に東京スター銀行を利用している人はどんな感想を持っているのでしょうか?生の声に耳を傾け、自分に向いている住宅ローンなのか分析しましょう。

「手持ちが少ないという人には向かないローンだと思います。預金があってうまみがありますから。イザというときは預金が使えるという安心感もいいと思います。」40代主婦
「これは完全に金持ち向けの住宅ローンです。庶民には縁のない住宅ローンでしょう。預金連動はすごくいい制度だと思います。他の銀行も導入したらいいのに」30代男性派遣社員
「預金さえあれば最強の低金利で借りられる。その上住宅ローン減税を受けられる。これは税金対策のためにある住宅ローンですね。もっと支店がたくさんあると助かります」30代男性会社員
「預金と同額の貸し出し分は金利が掛からない!それでいて住宅ローン控除が受けられる。すごく良いローンです。支店があまりないので、家から遠くて使いづらいのが不満です」50代男性会社員

預金連動ができている人には評判上々の住宅ローンのようです。よく挙げられている不満点は支店の少なさです。東京の地方銀行なので、契約や契約の変更などのときに窓口に出向くのが大変な点でしょう。

東京スター銀行住宅ローンのメリット・デメリットのまとめ

最後に簡単に東京スター銀行住宅ローンのメリットデメリットをまとめて見ましょう。

東京スター銀行 まとめ
メリット 預金連動ができる 審査基準が低い 収入合算が可能 返済休暇利用可能
デメリット 金利が高い メンテナンスパックが高い 団信有料

メリットとしても挙げられているように、派遣社員も申し込めるなど、審査基準が低く設定されているので、安定収入さえあればだれでも利用しやすいのは確かです。ですが同時にかなりの預貯金がないと預金連動ができないので、利用価値が少ないのも確かでしょう。預金連動を活用できないときの金利は明らかに他行よりも高くなっていしまうからです。

他にもメンテナンスパックの利用が義務づけられている上利用料が高く、団体信用保険にも自分で加入しなくてはいけません。これらの費用を考えると、預金連動を最大活用できないとうまみが生まれない住宅ローンというのが結論です。

最大の長所は、住宅ローン残高を多くできるので税優遇が受けられる点ですが、そもそも税優遇を受けられるほどのたくさんの収入がある人でないと、これまた意味がないのです。

つまり、東京スター銀行の住宅ローンは、そもそも住宅ローンを利用しなくても即金で家が変えてしまえるようなお金持ちが、税優遇を最大限に受けるためのローンということになります。派遣社員などであっても、親から相続がたくさんあって家を建てようという人もいるかもしれません。そんな人もそのまま購入するよりも、東京スター銀行住宅ローンを通して購入するほうがメリットが生まれます。

結論です。たくさん預金や収入があって税金対策で困っていますか?ならば東京スター銀行の住宅ローンを活用しましょう。税金対策の必要がなく、本当に収入が限られているので、住宅ローンを利用して家を建てたいと思っていますか?ならば、東京スター銀行以外の住宅ローンを利用したほうがいいでしょう。

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